【生活贴士】合理的房价?安家置业的旅程(三)

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经历了网络筛选,实地观察和综合分析,你心仪的房子终于出现了。激动之后马上要进入下一个忐忑的环节:出什么价合适?

有经验的经纪人会给做市场对比分析,加上他们对市场走向,地域的区别,房型面积装修的评估,提供一个参考。这些往往是你自己在网上得不到的信息。比如你急着在好学区买房,春天夏天的时候价格也许会上走,卖方对自己的房子往往期待值比较高,你心理的价位也许买不到你看中的房子。当然最后的价格是你自己决定的。经纪人会和卖方的代表通话,尽量得到更多的信息来保证你在拿到合同的同时,出最少又合理的价钱。

碰到不合理的价格,房子往往会在网上挂很久也没人买。好的经纪人会关注这样的房子,在合适的时候提醒你再看一下,如果合适,出一个低价试试卖方的反应。这个过程真是要一个例子一个例子来看,碰到运气的话时间和价格把握的好,你就会称心如意!

目前的市场,买方一般可以谈下3-5%。这完全要看卖方开的价。如果卖方开得低,别的买家也会觉得合适,于是就会出现multiple offer,这时候就要多方竞价,谁出的条件好就卖给谁。这个条件包括:
1. 你出的价格,
2. 过户的时间,
3. 是现金还是贷款,是什么样的贷款,首付多少,定金多少,
4. 有没有要先把自己目前的房子卖掉才能买这个房子,
5. 是不是买As-is,
6. 甚至于有时你的律师是谁都有可能影响到最后卖方是不是选择卖给你。
这时候你的经纪人的作用就非常大了。经纪人在跟对方打交道时是不是友好,是不是让对方信任,做事情是不是有效率,这些都会直接影响最后的结果。当然这里你的报价是最重要的。

碰到这种情况我一般都建议客户出一个自己能接受的最高价。为什么呢?因为有人来抢的房子通常要价不高,而且你找到一个自己满意的房子也很不容易,真的不值得在几千块钱上纠结。要想一下,你是多出了点钱会后悔还是没有拿到这个房子会后悔,然后做个不让自己后悔的决定。

至于没有人来抢的时候,讲价就看各自的运气以及讲价的技巧了。我个人认为落地还钱通常不是很明智的做法,讲价的时候使劲挑毛病也不是很有帮助。卖方对自己的房子有一定的感情,听见别人使劲挑毛病会不高兴,或者看到你出的价钱太低会觉得是侮辱,这样价钱就不好谈了。所以要给一个比较公道的报价,这时候就需要你的经纪人来帮你掌握尺度。

递交报价的时候有专门的合同。伊利诺州有规定的文件,可以填写各种条款,但是不允许修改,为了防止人们给别人设套。只有律师才可以修正条款。这个文件里面考虑到各种情况,有各种法律上的定义,一共13页。你的经纪人应该给你逐条讲解。这里篇幅有限,我就不啰嗦了。

在递交合同的时候一定要递交你的房款证明。要是是现金买卖,那么就要有存款证明。要是是贷款,就需要银行或者贷款的公司给的贷款批准函。所以在开始看房子的时候一定要先把这件事搞定,也好知道自己到底可以买什么价钱的房子。

在双方都对价钱和别的条款都达成一致意见以后,双方签字,合同开始生效,这时候买方需要交定金。定金是交给对方经纪人的公司的,不是给个人的,所以通常比较有保障。

合同签好以后有五个工作日是律师审核合同的时间,一般要在这个期间检查好房子,有什么需要对方修理的要提出要求,由律师出面跟对方谈判。你需要一个有经验的经纪提供修理的材料和人工的估计,决定什么一定要修,什么是没必要提的要求。等这个协议达成一致,律师会批准合同,然后就可以正式申请贷款,为最后的过户做准备了。

作者:李晖。芝城西郊经验丰富的地产经纪。微信号:Huili60540,电话:847-636-9654

 

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