不管谁当美联储主席 美国楼市都将遭遇冲击(图)

更多精采内容请下载官方APP: 苹果(iPhone)安卓(Android)安卓国内下载(APK)

文章来源: 凤凰国际

新闻配图

编译自ZeroHedge网站,随着美联储主席珍内特-耶伦的任期即将结束,金融市场开始消化“美国总统唐纳德-特朗普将选择指定一个更强硬的人来担任美联储主席”的可能性。

虽然市场预期美联储将在未来几个月收紧货币政策,以缩小资产负债表的规模及考虑适度上调利率,特朗普的任命决定也可能给房市造成冲击。

实行接近0和0利率政策较为严重的副作用之一是资产价值的迅速上涨。较低的利率鼓励个人和公司通过购买和再投资来获得更多的回报。然而,价值的迅速膨胀并不仅仅局限于金融资产,而且还有房地产等实物资产。

特朗普最近接见的几个美联储主席候选人都倾向于更强硬的,美国政府对下一任美联储主席的任命可能给各类资产带来大幅的修正。

美联储候选人表现得更强硬

金融新闻媒体已经开始发表大量和下一任美联储主席人选有关的报道,其中两个最有可能成为下任美联储主席的候选人是经济学家约翰-泰勒和前美联储理事凯文-沃什。泰勒目前在斯坦福大学担任经济学教授,根据一篇彭博社的报道,泰勒曾得到特朗普的高度好评。据称,特朗普对泰勒的资历印象深刻,与其他候选人不同,泰勒强烈支持让政策措施密切反映经济状况。

以这位经济学家名字命名的“泰勒规则”是常用的简单货币政策规则之一,它规定了当通胀率不断上涨或失业率低于“充分就业”水平线时,利率应该上涨,反之,则应该下滑。将这一套规则应用到目前的经济环境中,则意味着关键美联储基金利率应该为3.74%,以反映高水平的就业率和不断上涨的价格。这个利率水平是目前利率的近三倍,如果让约翰-泰勒担任美联储主席,他就可能压制股市和房市的过度估值。考虑到他的过度强硬态度,他与唐纳德-特朗普的会面已经令金价明显下滑。

作为对比,凯文-沃什也支持收紧货币政策,更大程度地放宽监管以及彻底改变美联储。他对改革的态度也让他得到了好评。然而,他的强硬程度和已声明的调整通胀率目标的愿望可能令他处于政策疯狂调整的中心,而这场政策调整将背离现任主席耶伦所采取的谨慎措施。

美联储控制之外的因素

尽管很容易给德克萨斯州和佛罗里达州的重建措施贴上“有利于整体房市”的标签,但它更多的是解决供应面的问题,而不是需求面的。就购买方而言,美联储决定上调利率将必定预示着按揭贷款成本上涨,这就意味着买方兴趣有所下滑。虽然说“止赎率下滑至11年来低位是强劲迹象”很有吸引力,但是它并不必定意味着房市稳定,尤其在房价已经超过了可负担起的水平。

根据每月凯斯希勒房价指数,收入增长速度远远无法赶上房价增长的速度,考虑到这点,缺乏可负担得起的解决方案可能是损害需求同时给定价施加重压的一大因素。今年年初至7月,平均时薪增加了2.5%,而同期20个美国主要都市地区的房价涨了5.8%。房价增幅远大于工资增幅,价值的激增应该令那些考虑在按揭贷款利率与纪录低位相差无几的时候买房的潜在买家担忧。

然而,除了可负担性外,另一个更令人担忧的指标是炒房再次出现的程度。这一状况令人联想到了上一场金融危机爆发前几年贷款标准放宽的时候。2017年第二季度炒房率已经达到了自2007年以来的最高水平,近35%的交易伴随着按揭贷款。就连高盛集团近日也通过收购Genesis Capital LLC加入了炒房游戏。

美联储是决定性因素

尽管美联储候选人名单人数已经减少至五名,但是这些考虑这个职位的人的立场都要比现任主席耶伦和前任本-伯南克的强硬得多。虽然最终房价是供应和需求交互结果的反映,但是需求的发展动向往往与利率的相反。

随着利率上涨,贷款成本将上涨,从而削弱了买家的兴趣。而如果需求下滑,房价将可能经历修正。考虑到可负担性和炒房程度这两方面因素,美联储新任主席的任命将有可能引发房市低迷。

 

分享: